Como funciona o financiamento habitacional?
O financiamento habitacional é uma das formas mais comuns de realizar o sonho da casa própria no Brasil. Mas para muitas pessoas, o processo ainda parece complicado e cheio de termos técnicos. Neste artigo, vamos explicar tudo de forma simples, do início ao fim.
O que é o financiamento habitacional?
É uma modalidade de crédito em que o banco empresta o dinheiro para você comprar um imóvel, e você devolve esse valor em parcelas mensais ao longo de anos — normalmente entre 10 e 35 anos. O imóvel fica como garantia para o banco durante esse período (isso se chama alienação fiduciária).
Exemplo prático: imóvel de R$ 400.000. O banco financia até 80% = R$ 320.000. Você entra com R$ 80.000 de entrada. As parcelas são distribuídas ao longo do prazo escolhido.
Quem pode financiar?
Para ser aprovado em um financiamento habitacional, você geralmente precisa atender a estes requisitos básicos:
- Ser maior de 18 anos (ou emancipado)
- Ter CPF regular (sem restrições no SPC/Serasa)
- Comprovar renda suficiente — a parcela não pode ultrapassar 30% da renda bruta
- Não ter financiamento habitacional ativo pelo FGTS (para o programa Minha Casa Minha Vida)
- Ter capacidade de pagamento da entrada (mínimo 20% do valor do imóvel, em geral)
Como o banco analisa o crédito?
Ao receber a proposta, o banco faz uma análise em três frentes:
- Análise cadastral: verifica seu CPF, histórico de pagamentos, score de crédito e se há restrições no seu nome.
- Análise de renda: confirma se sua renda mensal suporta o valor da parcela. Aqui entram contracheques, declaração do IR, extratos bancários.
- Análise do imóvel: o banco contrata um engenheiro para fazer a vistoria e laudo de avaliação — o imóvel precisa estar regularizado e valer ao menos o valor financiado.
Atenção: nome sujo é o principal motivo de reprovação. Se você tem restrições no CPF, resolva-as antes de solicitar o financiamento.
Quais são os sistemas de amortização?
Os dois sistemas mais usados no Brasil são:
Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)
Neste modelo, você paga uma amortização fixa todo mês — ou seja, o valor que abate o saldo devedor é sempre o mesmo. Como os juros incidem sobre o saldo devedor (que vai caindo), as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo.
- Parcela inicial mais alta
- Parcelas vão diminuindo mês a mês
- Paga menos juros ao longo do contrato
Tabela Price (Sistema Francês)
Neste modelo, todas as parcelas têm o mesmo valor. No início, a maior parte da parcela é juros e pouco abate o saldo. Com o tempo, essa proporção se inverte.
- Parcela fixa durante todo o contrato
- Facilidade no planejamento financeiro
- Paga mais juros no total comparado ao SAC
Dica A&F: para quem tem renda confortável, o SAC costuma ser mais vantajoso no longo prazo. Para quem precisa de parcelas menores no início, a Price pode ser melhor. Nossos consultores fazem essa análise para você.
Posso usar o FGTS?
Sim! O FGTS pode ser usado no financiamento habitacional de diferentes formas:
- Como entrada: abatendo parte do valor do imóvel na contratação
- Para amortizar o saldo devedor: reduzindo o valor total da dívida a cada 2 anos
- Para pagar parcelas: em situações específicas previstas em lei
Para usar o FGTS, você precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (não necessariamente seguidos), não ter outro imóvel no mesmo município e não ter financiamento ativo pelo SFH.
Quais documentos são necessários?
A lista varia um pouco de banco para banco, mas em geral você vai precisar de:
- RG e CPF
- Certidão de nascimento ou casamento
- Comprovante de residência (últimos 3 meses)
- Comprovante de renda (holerites, declaração IR ou extratos)
- Extrato do FGTS (se for utilizar)
- Documentos do imóvel: matrícula atualizada, IPTU, dados do vendedor
Quanto tempo leva o processo?
O prazo médio de um financiamento, da proposta até a assinatura do contrato, varia entre 15 e 60 dias úteis, dependendo do banco, da documentação e da complexidade do imóvel.
Com o apoio de um correspondente bancário como a A&F, esse prazo tende a ser menor — pois evitamos erros na documentação e já direcionamos para o banco com maior probabilidade de aprovação no seu perfil.
Como a A&F pode te ajudar?
Somos correspondentes bancários credenciados e trabalhamos com os principais bancos do país: CAIXA, BRB, Itaú, Santander, Bradesco e Inter. Nossa equipe analisa seu perfil gratuitamente e indica a melhor instituição, as melhores taxas e o caminho mais rápido para aprovação.
Atendemos presencialmente em Brasília-DF e remotamente para todo o Brasil.